Guía Autopromotor Paso a Paso
Tramites Y Licencias Para Construir Dentro De La Legalidad En España
Tramites Antes De La Obra
1.Paso| Contrata un arquitecto para la elaboración del proyecto
Cuando se quiere ejecutar una obra se necesita contratar a un arquitecto. El promotor o el propietario debe contactar con un arquitecto que esté colegiado y habilitado.
*Contacta con nosotros para ponerte el contacto con nuestros profesionales.
2.Paso| Sacar la Cédula Urbanística
La cédula urbanística es el documento que tiene por objeto trasladar al peticionario la información precisa sobre el régimen urbanístico aplicable a una determinada finca, conforme a los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística aprobados y vigentes en cada momento, salvo que se soliciten referidos a una determinada fecha, en cuyo caso se indicarán las condiciones urbanísticas aplicables en la fecha solicitada.
Cómo solicitar una cédula urbanística
En estos casos podemos realizar una consulta urbanística al ayuntamiento
- Acceder a la página oficial del catastro para descargar el impreso de consulta descriptiva y gráfica de datos catastrales de bienes inmuebles.
- Acudir a la oficina del ayuntamiento en el área de urbanismo de tu provincia.
- Rellenar la solicitud de la cédula urbanística facilitada por el área de urbanismo.
- Realizar el pago del impreso de autoliquidación de la tasa (carta de pago), que nos expida el ayuntamiento.
- Presentar toda la documentación para su tramitación en el registro.
- Recoger el documento solicitado una vez tramitado, normalmente esta tramitación suele tardar aproximadamente sobre15/30 días.
Documento identificativo del solicitante
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Personas físicas: fotocopia documento nacional de identidad (DNI).
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Persona jurídica: código de identificación fiscal (CIF), escritura de constitución, DNI del representante legal de la entidad jurídica y documento que le acredite como representante.
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Solicitud de la cédula urbanística en impreso normalizado por el Ayuntamiento.
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Impreso de consulta descriptiva y gráfica de datos catastrales de bienes inmuebles.
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Impreso de autoliquidación de la tasa correspondiente (Carta de pago)
3.Paso| Estudio geotécnico y topográfico
1.Estudio geotécnico
Un estudio geotécnico es el conjunto de actividades que permiten determinar las propiedades de un terreno; la información que aporta es imprescindible para definir el tipo de cimentación y características de una futura construcción
¿Qué información debes aportar para solicitar un estudio geotécnico?
Para iniciar un estudio geotécnico para la construcción, se debe proporcionar como mínimo la siguiente información
- Huella del edificio
- Superficie de terreno en la que se ubicará el edificio
- Dependencia del terreno
- Proximidad al agua (lago, arroyo, río)
- Muros comunes con edificios existentes
- Altura del edificio (sótano, planta baja, número de plantas)
- Lugar geográfico donde se ubicará el edificio
¿ Cuanto tiempo se tarda en un estudio geotécnico ?
Los estudios geotécnicos pueden tardar entre dos semanas y dos meses en completarse
¿ Porque es importante hacer un estudio geotécnico?
Muchos compradores se sienten seguros de lo que adquieren cuando compran un terreno. Por desgracia, en muchos casos, las incógnitas se encuentran bajo la superficie. Por eso es esencial realizar un estudio geotécnico como parte de la diligencia debida previa a la transacción.
Los problemas más comunes son los relacionados con la inestabilidad del suelo, que puede provocar asentamientos u otros daños en los cimientos con el paso del tiempo.
Por ello, es muy importante examinar en profundidad la geología del terreno y las condiciones del subsuelo
¿ Que cuesta un estudio geotécnico?
El precio de un estudio geotécnico de un terreno para la edificación de una vivienda unifamiliar suele oscilar entre 800 € y 2.000 €.
2.Estudio topográfico
Los estudios topográficos se realizan para poder conocer con exactitud algunas características del terreno como la elevación o cotas de los diferentes puntos de una superficie específica, así como las coordenadas exactas en donde se encuentran dichos puntos.
Sin duda alguna, la topografía es necesaria para llevar a cabo cualquier proyecto de ingeniería, ya que no se puede empezar a construir una obra si no se conoce previamente en donde se encuentran los límites de la parcela o terreno en el que se va a trabajar. Además, si no se cuenta con un levantamiento topográfico adecuado y detallado, con mediciones que sean lo más exactas posibles con datos de distancias, elevaciones, direcciones, entre otros, la probabilidad de que algo falle durante el proceso constructivo es alta.
4.Paso| Proyecto de obra
¿Cuáles son las etapas de un proyecto arquitectónico?
- Reunión con el cliente: varias reuniones para conocer las necesidades, preferencias y la disponibilidad de inversión.
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Visitar el terreno: conocer las variables permitidas por la zonificación del terreno, retiros de otras construcciones, porcentajes aprobados de ubicación y construcción, vialidad existente, topografía del terreno, orientación del terreno para aprovechar las incidencias del clima, en el proyecto como insolación y ventilación.
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Anteproyecto: un bosquejo inicial de funcionamiento, volumetría, planteamiento inicial de fachadas, propuestas de materiales. Esta etapa puede demorar mientras se revisa con el cliente, hasta lograr un consenso cliente-arquitecto.En esta etapa se decide si será una casa de una sola planta o de dos pisos, esta decisión tiene varias determinantes que se discutirán con el cliente
- Proyecto arquitectónico definitivo. En esta etapa se definen además de la solución arquitectónica de funcionamiento, fachadas, detalles constructivos, materiales, estilo, planteamiento de áreas específicas como cocina y áreas exteriores.
- Proyecto de instalaciones eléctricas y sanitarias, cálculo estructural. Estos proyectos han sido coordinados entre el arquitecto y los demás profesionales especializados, en el transcurso de la elaboración del proyecto definitivo.
- Preparación de los cómputos finales: esto implica elección de materiales y demás equipos y accesorios necesarios, como piezas sanitarias, eléctricas etc. El asesoramiento del arquitecto es importante para tomar estas decisiones por su conocimiento del mercado y la disponibilidad de inversión del cliente.
- Trámites de permisología: ante las oficinas públicas.
- Asesoramiento al cliente para la elección del contratista, revisión de posibles presupuestos.
- Supervisión de la obra: asesoramiento en el transcurso de la construcción resolviendo si se presentan dudas o inconvenientes en la misma.
¿ Cuanto cobra un arquitecto por obra?
Actualmente en España no existe un precio fijo establecido. porque los arquitectos suelen cobrar un cierto porcentaje sobre el Presupuesto de Ejecución Material (P.E.M).El porcentaje puede oscilar entre el 8% y el 12% en la mayoría de los casos dependiendo del tipo de proyecto.
Aunque debes tener claro que al principio los costos se manejan con estimaciones, ya que pueden variar mucho en función de los siguientes factores:
- El tipo de vivienda: ¿se trata de una vivienda unifamiliar?, o ¿una vivienda adosada?
- La superficie de la vivienda, es decir, los metros cuadrados.
- Las calidades que tendrá (este factor repercute directamente en el precio del m2).
- La dificultad de la obra: ¿se trata de una obra con una dificultad baja, media o alta?
Hoy en día existen algunos arquitectos que por un proyecto de una vivienda nueva pueden cobrarte entre 8.000€ – 10.000€. Los profesionales más experimentados y cotizados pueden llegar a cobrar entre 20.000€ y 24.000€.
5.Paso|Visado del proyecto en el Colegio de Arquitectos y Ayuntamiento
El visado es un documento expedido por un colegio profesional que certifica que un trabajo profesional, en este caso el proyecto, ha sido revisado por los profesionales del colegio y que cumple una serie de requisitos. El visado profesional está regulado por la Ley 2/1974, de 13 de febrero, sobre Colegios Profesionales. Y según el Real Decreto 1000/2010, el Proyecto de Ejecución de una obra de edificación requiere visado obligatorio.
El visado de un proyecto sirve para comprobar que el proyecto cumple con los requisitos básicos establecidos y solo confirma la cualificación del Profesional y el contenido necesario de documentos en nuestros proyectos.
¿Caduca el visado del proyecto?
Como tal, no caduca, un proyecto visado no tiene caducidad. Lo que “caduca” o puede no estar correcto es su contenido.
Si ha pasado mucho tiempo desde el visado del proyecto y en ese transcurso de tiempo si hay un cambio de normativa técnica, el proyecto original no sirve ya que no se adapta a la normativa que hay en vigor en ese momento.
Por lo tanto, para saber si el visado de un proyecto antiguo es válido, lo que hay que analizar en si su contenido es válido actualmente, desde el punto de vista legal y técnico. Recuerda que se realiza telemáticamente y que visar un proyecto puede tardar hasta una semana.
Dejamos un enlace directo a algunos de Colegios Oficiales de arquitectos para visar un proyecto de forma rápida
- Colegio Oficial de Aquitectos de Granada: https://coagranada.es/
- Colexio Oficial de Arquitectos de Galicia: https://portal.coag.es/visado-presentacion/
- Colegio Oficial de Asturias: https://www.coaa.es/visado/
- Colegio Oficial de Arquitectos de Barcelona: https://visat.arquitectes.cat/tramits/#/login
- Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid: https://www.coam.org/es/servicios/visado
- Colegio Oficial de Arquitecto de Sevilla: http://coasevilla.org/coas.html
6.Paso| Pago Tasa de residuos
La Tasa es un tributo que se exige por la prestación de un servicio público de recepción obligatoria, no siendo posible para el sujeto pasivo la renuncia a su recepción. Una vez implantada y en funcionamiento el servicio, la tasa se devenga y ello independientemente de que la persona usuaria participe poco, mucho o nada en la producción de los residuos.
La cuota resultará de sumar a la cuota de valor catastral la cuota de generación que se recogen en el Anexo A de la Ordenanza, sin que en ningún caso la cuota resultante pueda superar los 20.000 euros.
¿ Donde se paga la Tasa de residuo?
Los municipios prestan a los ciudadanos determinados servicios y los ciudadanos pagan, vía tasa, a los Ayuntamientos. La recogida de basura la pagan los ciudadanos a los Ayuntamientos a través de una tasa y esa tasa se regula en cada Ayuntamiento a través de la respectiva Ordenanza Municipal.
7.Paso| Alta suministros de obra
La petición de suministro de obra se refiere a la operación en la que una constructora o contratista solicita a la empresa de generación eléctrica un punto de luz a través de la instalación de un suministro eléctrico para llevar a cabo una obra en un lugar determinado.
Obtener el Certificado de Instalación Eléctrica
La empresa instaladora de electricidad debe proporcionarte un Certificado de Instalación Eléctrica (CIE) o boletín eléctrico. En este documento debe constar que el objetivo del suministro es la realización de obras.
Contactar con la empresa distribuidora
Con estos documentos, puedes contactar con la distribuidora de tu zona para contratar la luz de obra. Es importante tener claro que esta gestión se realiza con la distribuidora y no con la comercializadora. La distribuidora es la empresa que se encarga de llevar la electricidad desde la red hasta el punto de suministro. La comercializadora es la empresa con la que firmas el contrato de luz y a quien pagas las facturas. En cada zona hay una distribuidora asignada y no se puede cambiar. Por tanto, debes informarte de cuál corresponde al inmueble para el que vas a solicitar el alta de luz de obra.
Solicitar el código CUPS de obra
Una vez sepas cuál es tu distribuidora, debes pedirle que asignen un Código Unificado del Punto de Suministro (CUPS) temporal a tu inmueble.
Este código, formado por una serie de letras y números, identifica tu instalación eléctrica y autoriza el alta durante un periodo de tiempo limitado.
Contratar la luz con tu comercializadora
Una vez tengas el CUPS, ya puedes solicitar el alta de luz de obra en la comercializadora eléctrica que elijas.
En el plazo de una semana aproximadamente, tendrás suministro eléctrico para la realización de obras durante el tiempo estimado en la licencia.
¿Cuánto cuesta dar de alta la luz de obra?
Según la normativa vigente, el solicitante de la luz de obra puede pagar a la empresa distribuidora el coste de la instalación o realizarlo por su cuenta con una empresa autorizada.
No obstante, la distribuidora no cobra derechos de acceso para la luz de obra.
Además, si la instalación de extensión provisional se emplea posteriormente para el suministro definitivo, la distribuidora te devolverá una parte de lo que hayas pagado por dicha extensión.
La cantidad correspondiente se descontará de los derechos de acometida cuando obtengas el suministro definitivo. Es decir, un porcentaje del alta de la luz de obra funciona como una entrega a cuenta que se recuperará posteriormente.
Tramites después de la obra
8.Paso| Seguro de hogar
¿ Cuanto cuesta un Seguro de hogar?
Info aquí: https://www.acierto.com/seguros-hogar/cuanto-cuesta-seguro-hogar/
9.Paso| Cedula de habilidad
La cédula de habitabilidad es el documento administrativo que ratifica que una vivienda reúne las condiciones básicas para ser habitada, sin perjuicio de que en la misma se realicen otras actividades debidamente autorizadas.
Si te preguntas cuáles son las condiciones básicas que tiene que cumplir tu vivienda, esto dependerá de la comunidad autónoma en la que se encuentre y del año de construcción. Pero los datos concretos que se miden son la superficie útil mínima de la vivienda y de las diferentes estancias, la altura libre, los huecos y las dotaciones mínimas.
El cometido de la cédula de habitabilidad es asegurar la habitabilidad de la vivienda apoyándose en la salubridad, higiene y solidez de la misma. Además, disponer de la cédula de habitabilidad en regla nos permitirá dar de alta los servicios de luz, gas y agua. También es requisito indispensable para poder vender o alquilar la vivienda.
Por norma general, la cédula de habitabilidad es obligatoria para todas las viviendas, aunque en algunos casos lo que se pide es la licencia de primera ocupación. Sin esto, los suministros de luz, gas y agua no podrán llevarse a cabo.
Por norma general, todas las viviendas tienen que disponer de la cédula de habitabilidad y/o licencia de primera ocupación. De lo contrario, los suministros de luz, gas y agua no podrán llevarse a cabo.
La obligatoriedad de la cédula de habitabilidad también se puede extender a otras situaciones, como la concesión de una hipoteca o el reagrupamiento familiar de extranjeros.
Las viviendas de nueva construcción o aquellas en las que se hayan realizado grandes reformas que hayan modificado las condiciones de habitabilidad deberán presentar la cédula de habitabilidad antes de que dicha vivienda pase a ser habitada.
Precio de la cédula de habitabilidad
Esta operación normalmente no requerirá demasiado dinero. El importe varía entre comunidades autónomas: su precio se sitúa entre los 15€ y los 55€, dependiendo del territorio y de la antigüedad de la vivienda (nueva construcción, de segunda mano o con antigüedad elevada).
10.Paso| Registro de propiedad
El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro, en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles.
Los Registros de la Propiedad de España dependen del Ministerio de Justicia. Todos los asuntos referentes a ellos están encomendados a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
La totalidad del Territorio de España está dividido en circunscripciones, denominados distritos hipotecarios. A cada distrito hipotecario le corresponde un Registro de la Propiedad, a cargo de un registrador de la propiedad.
La totalidad de los registradores de España se integran en el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España
El Registro Público de la Propiedad es la única instancia que puede otorgar autenticidad a las escrituras de una vivienda y así respaldar y brindar protección a el o los dueños en cualquier acto ilícito. Mas info aquí: https://www.mjusticia.gob.es/ca/ciudadania/registros/propiedad-mercantiles/registro-propiedad
Cuánto cuesta registrar una propiedad?
Las tarifas establecidas para registrar una vivienda pueden variar, ya que se establecen en base a lo aprobado por el Gobierno, y publicado en el Boletín Oficial del Estado.
Las tarifas del registro dependen del valor que se le otorgue a vivienda en las escrituras, es decir, de su valor registrar. En función de este valor el Real Decreto 1427/1989, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad, fija el máximo que se puede cobrar. Los gastos registrales tendrán un coste aproximado de 600 a 1.000 euros dependiendo del valor de la finca o derecho, de la siguiente manera:
- Por un valor igual o menor a 6.010,12 euros se pagará 24,04 euros.
- Por el exceso del valor que oscile entre 6.010,13 y 30.050,61 euros se pagará 1,75 por cada 1.000.
- Por el exceso del valor que oscile entre 30.050,62y 60.101,21 euros pagará 1,25 por cada 1.000.
- Por el exceso del valor que oscile entre 60.101,22y 150.253,03 euros pagará 0,75 por cada 1.000.
- Por el exceso del valor que oscile entre 150.253,04 y 601.012,10 euros pagará 0,30 por cada 1.000.
- Por el valor que exceda de 601.012,10 euros pagará 0,20 por cada 1.000.
En cualquier caso, el precio del registro nunca será inferior a 24,04€ ni superior a 2.181,67€.
11.Paso| Dar de alta los suministros
Cuando acabas de estrenar hogar, una de las primeras cosas que debes realizar es dar de alta los suministros en el piso nuevo para poder vivir en él. Lo primero que debes tener en cuenta para dar el alta de suministros en una vivienda nueva es que necesitarás tener la cédula de habitabilidad, el documento que acredita que ese inmueble reúne todas las condiciones de habitabilidad que exige la ley.
Pasos para dar de alta el suministro eléctrico
A la hora de dar de alta el suministro eléctrico hay que diferenciar, por un lado, la distribuidora o compañía que suministra la energía hasta la casa y por otro la comercializadora, que es la empresa con la que se contrata la luz y que cobra las facturas. El alta de luz se tramita a través de la comercializadora y puedes elegir la que quieras. Para dar de alta el suministro eléctrico de tu casa nueva necesitas disponer del Certificado de Instalación Eléctrica o boletín eléctrico (CIE) emitido por un instalador electricista autorizado, que certifica que la instalación cumple todos los requisitos.
Cómo calcular la potencia eléctrica que necesita una vivienda nueva
Calcular la potencia eléctrica que necesitas en tu casa es el primer paso que debes realizar al dar de alta el suministro eléctrico. Debes decidir cuánta potencia necesitas para que funcionen los aparatos eléctricos de forma simultánea sin que salte el Interruptor de Control de Potencia (ICP) y se corte la luz. Existen unas potencias eléctricas normalizadas (1,15 kw, 1,725 kw, 2,3 kw, 3,45 kw, 4,6 kw…), pero también se pueden contratar otras añadiendo múltiplos de 0,1 kW a ellas (sin superar nunca los 15 kw).
La potencia eléctrica influye en el precio de alta del servicio y de las facturas mensuales, pero debes tener en cuenta que si contratas menos potencia de la necesaria sufrirás continuos cortes de luz. Para calcular la potencia eléctrica que necesitas en tu casa existen en Internet calculadoras que lo determinan en función del tamaño del inmueble, los electrodomésticos, las luces y el número de ocupantes.
¿Cuánto cuesta dar de alta la luz?
¿Y cuánto vale dar de alta los suministros? En el caso de la luz, darla de alta está regulado en el RD 1995/2000 en cuanto a los derechos regulados, que son iguales en todo el territorio independientemente de la comercializadora. Estos derechos se pagan cuando se solicita la activación de un suministro, se pide un aumento de la potencia o después de haber estado inactiva la línea.
El precio final depende de la potencia contratada, pero puede suele rondar entre los 130 y 200 euros. Este coste se abona en la primera factura emitida desde la activación del punto de suministro.
Cómo dar de alta el suministro de gas
El siguiente paso a la hora de dar de alta los suministros en un piso nuevo es el gas. Cuando se trata de una vivienda nueva que ya tiene hecha la instalación, para tramitar el alta del suministro del gas necesitas disponer del código CUPS (Código Universal del punto de suministro) que es único para cada instalación. Con este código se puede contactar con una comercializadora para contratar el gas.
La información que se necesita para dar de alta el gas es la siguiente: datos del titular del contrato, dirección de la vivienda, CUPS, copia de la escritura de propiedad de la vivienda, certificado de instalación receptora individual (IRI), licencia de primera ocupación y certificado de instalación térmica para la calefacción. Para dar de alta los suministros en una vivienda nueva, la promotora es la que se entrega toda la documentación necesaria.
¿Cuánto cuesta dar de alta el suministro de gas?
El coste de dar de alta el suministro de gas comprende los derechos de alta, que varían según la comunidad autónoma, y la tarifa de acceso. La tarifa del gas depende del consumo: la mínima es la tarifa 3.1 para menos de 5.000 kwh al año para viviendas que solo utilizan gas para el agua caliente y la cocina; la 3.2, de entre 5.000 kwh y 50.000 kwh año, que comprende también la calefacción de gas (la más habitual en las hogares); y las tarifas 3.3 y 3.4 para negocios.
En cuanto a los derechos de acometida que se pagan por nuevo suministro, el importe es el mismo en toda España (128 €). En la primera alta del gas, esta tarifa de acceso la asigna el instalador según el equipamiento y el tamaño de la vivienda. Más tarde, la distribuidora valora cada año el consumo de gas para reasignar la tarifa más apropiada.
Dar de alta el suministro de agua
El agua es el último elemento elemento que faltaba a la hora de dar de alta los suministros. Para dar de alta el suministro de agua en un piso nuevo es necesario acudir a la compañía suministradora que existe en cada comunidad para solicitarlo. Los requisitos de alta son también diferentes, pero generalmente incluyen la solicitud de la licencia de ocupación, la cédula de habitabilidad o la escritura de la casa. En cuanto al coste, también es distinto en cada ayuntamiento, aunque suele moverse en una horquilla de entre 50 y 150 euros.